De WOZ-waarde van een pand wordt vastgesteld op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Gebouwen die naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen zijn aan te merken als één onroerende zaak voor de Wet WOZ. Een man bezat een rijtjeshuis met daarachter een garage/berging. De woning en de garage werden gescheiden door een doodlopende weg. De garage maakte deel uit van een rij soortgelijke garages.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
In geschil was of de woning en de garage waren aan te merken als twee afzonderlijke onroerende zaken voor de Wet WOZ. De rechtbank oordeelde dat er sprake was van één onroerende zaak. De garage was volgens de rechtbank dienstbaar aan de woning. Tevens was deze vrij toegankelijk vanaf de woning omdat de weg in mede-eigendom was van de man.
De WOZ-waarde van een pand wordt vastgesteld op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en is voor meerdere belastingregelingen van belang. Zo wordt het eigenwoningforfait op basis van dit bedrag berekend en is ook de hoogte van een aantal gemeentelijke belastingen gekoppeld aan deze waarde.
De Wet WOZ merkt als één onroerende zaak aan:
- een gebouwd eigendom;
- een ongebouwd eigendom;
- een zelfstandig te gebruiken gedeelte van een gebouwd of ongebouwd eigendom;
- een samenstel van eigendommen of gedeelten daarvan die bij dezelfde (rechts)persoon in gebruik zijn en die naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen (‘samenstel’);
- een samenstel van eigendommen of gedeelten daarvan dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd (‘recreatiesamenstel’); en
- een binnen de gemeente gelegen deel van een gebouwd of ongebouwd eigendom, van een zelfstandig gedeelte van een gebouwd of ongebouwd eigendom of van een samenstel.
Onlangs kwam in een zaak voor Rechtbank Den Bosch de vraag aan de orde of twee onroerende zaken voor de Wet waardering onroerende zaken moesten worden beschouwd als één onroerende zaak (samenstel). De zaak was verkort weergegeven als volgt. Een man was eigenaar van een rijtjeshuis en een daar recht achter gelegen garage/berging. De garage maakte deel uit van een rij soortgelijke garages. De woning en de garage werden gescheiden door een doodlopende weg. Deze weg was gezamenlijk eigendom van de eigenaren van de aanliggende woningen en garages. De weg diende als toegangsweg naar de achtertuinen van deze woningen en naar de garages. De gemeente Eindhoven had zowel voor de woning als voor de garage/berging een afzonderlijke WOZ-waarde vastgesteld. Het was volgens de betreffende heffingsambtenaar beleid dat losse garageboxen waarvan het perceel niet direct grenst aan dat van de woning afzonderlijk worden geregistreerd en dus ook afzonderlijk voor de Wet WOZ moeten worden gewaardeerd. Aangezien woning en garage werden gescheiden door een weg was er volgens de heffingsambtenaar sprake van twee afzonderlijke onroerende zaken.
De man ging na een onsuccesvolle bezwaarprocedure in beroep bij Rechtbank Den Bosch. De rechtbank oordeelde dat de garage/berging en de woning naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar hoorden. Van belang hierbij was dat de garage direct achter de woning was gelegen en daaraan dienstbaar was.
Voor de rechtbank was het niet relevant dat de woning en de garage werden gescheiden door een weg. Deze weg was immers in mede-eigendom van de man en kon door hem vrij gebruikt worden. De bereikbaarheid van de garage vanaf de woning was door deze weg dus gewaarborgd.
De rechtbank oordeelde dat er sprake was van een samenstel van gebouwde eigendommen die bij elkaar hoorden. De garage/berging was dienstbaar aan de woning en de bereikbaarheid was gewaarborgd. Er diende een nieuwe WOZ-waarde te worden vastgesteld voor de garage en de woning gezamenlijk.