Bij de bepaling van de WOZ waarde van een woning kunnen diverse, uiteenlopende factoren een rol spelen. Zo kan het voorkomen dat ook rekening dient te worden gehouden met een waardedaling in het topsegment van de woningmarkt, die is veroorzaakt door een beurskrach in de betreffende periode. Illustratief hiervoor is een uitspraak van Hof Amsterdam over de WOZ-waarde per 1 januari 2003 van een royale vrijstaande woning in de gemeente Bloemendaal.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
De gemeente had de WOZ-waarde op ca. € 2,8 mln gesteld. De eigenaar-bewoner meende dat de beurskrach van 2002/2003 ertoe had geleid dat de prijzen van de woningen in het topsegment van de woningmarkt waren gedaald. Een taxateur onderschreef dit verband. Rechtbank Haarlem en in hoger beroep ook Hof Amsterdam vonden een zeker waardedrukkend verband tussen de beurskrach en de huizenprijzen aannemelijk. Dat de huizenprijzen uit het topsegment tussen 2002 en 2004 daadwerkelijk jaarlijks met ca. 10% waren gedaald, bleek ook uit een overzicht van de gemiddelde huizenprijzen uit het topsegment van de gemeente over de periode 2001 tot en met 2006. Het hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank die de WOZ-waarde had verminderd tot € 2,5 mln.
De WOZ-waarde is van belang voor onder meer de hoogte van het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting, de onroerende-zaakbelastingen en de waterschapslasten. Als uitgangspunt geldt de waarde die bij de onroerende zaak behoort indien u daarvan de ‘volle en onbezwaarde eigendom’ heeft. Daarbij hoort ook rekening te worden gehouden met waardedrukkende factoren. Deze factoren kunnen uiteenlopend van aard zijn. U kunt hierbij denken aan bijvoorbeeld een ongunstige ligging, bodemverontreiniging of (vermeend) overlast veroorzakende omstandigheden. Maar ook andere, minder voor de hand liggende factoren zoals een beurskrach kunnen hierbij van belang zijn. Illustratief voor het laatste is een uitspraak van Hof Amsterdam. De zaak was beknopt weergegeven als volgt.
Een man was eigenaar-bewoner van een royale vrijstaande woning in Bloemendaal. De gemeente had de WOZ-waarde van zijn woning per waardepeildatum 1 januari 2003 voor het WOZ-tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op ca. € 2,8 mln. De man maakte vergeefs bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde. Voor Rechtbank Haarlem verschilden zij van mening over welke woningen als vergelijkingsobjecten zouden kunnen dienen voor de onderhavige woning. De rechtbank beoordeelde de bruikbaarheid van de diverse vergelijkingsobjecten en ook het door de man gelegde verband tussen de beurskrach die kort na de eeuwwisseling was begonnen en de prijsontwikkeling van woningen in het topsegment van de woningmarkt in die jaren. Uit het door de man overlegde verloop van de AEX-index bleek dat de index zijn dieptepunt had bereikt in de periode van midden 2002 tot midden 2003. De krach was volgens de man de oorzaak van dat de prijzen in het topsegment van de woningmarkt waren gedaald. Een vastgoedtaxateur onderschreef dit verband.
De heffingsambtenaar van de gemeente stelde dat uit de hem bekende indexcijfers van vrijstaande woningen uit de regio Kennemerland wel een stabilisering, maar geen daling van de prijzen in het topsegment zou blijken, maar onderbouwde dit niet. De rechtbank was echter van oordeel dat de gemeente onvoldoende rekening had gehouden met de invloed van de beurskrach op de huizenprijzen en stelde de WOZ-waarde naar redelijke schatting vast op € 2,5 mln.
De man stelde hoger beroep in bij Hof Amsterdam. De heffingsambtenaar van de gemeente overlegde het hof een overzicht met verkopen van woningen binnen de gemeente Bloemendaal met een WOZ-waarde van meer dan € 1 mln over de jaren 2001 tot en met 2006. Het hof liet van alle jaren telkens de drie hoogste verkoopopbrengsten buiten beschouwing en nam vervolgens van de volgende tien hoogste transactiebedragen het gemiddelde. Uit dit geschoonde gemiddelde bleek dat over de periode 2001 tot en met 2004 de gemiddelde verkoopopbrengst jaarlijks daalde. Rond de waardepeildatum 1 januari 2003 bedroeg de waardedaling ongeveer 10% op jaarbasis. Nu de koersen op de effectenbeurs in de periode van midden 2002 tot midden 2003 het dieptepunt hadden bereikt, vond het hof aannemelijk dat het verloop van de AEX-index mede van invloed was geweest op de waarde van de woningen in het marktsegment van boven € 1 mln.
Het hof vond het aldus aannemelijk dat rond de waardepeildatum 1 januari 2003 een waardedaling was geweest van ca. 10% op jaarbasis en was verder van oordeel dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening had gehouden met deze waardedaling. Ook de verkoopprijzen van enkele van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten waren niet onverkort bruikbaar. De verkoopovereenkomsten van deze woningen waren namelijk geruime tijd (drie tot zes maanden) vóór het tijdstip van notariële levering van de woningen gesloten. Gedurende deze periode tot aan de waardepeildatum 1 januari 2003 moest de waardedaling zich nog deels voltrekken. Het hof kwam alles afwegende tot dezelfde WOZ-waarde (€ 2,5 mln) als de rechtbank en bevestigde daarop de uitspraak van de rechtbank.
