Rechtbank Den Haag heeft in een feitelijke procedure een uitgangspunt gegeven voor de vaststelling van de woz-waarde van een nieuwbouwwoning die kort vóór of na de waardepeildatum is gekocht.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
De rechtbank heeft beslist dat ervan mag worden uitgegaan dat de vrij-op-naam-prijs van een dergelijke nieuwbouwwoning overeenkomt met de waarde in het economisch verkeer. Dit kan onder omstandigheden anders zijn. De gemeente had echter geen feiten of omstandigheden gesteld dat de waarde in het economisch verkeer in de onderhavige procedure anders zou moeten zijn. De rechtbank volgde de door de eigenaar-bewoner bepleite woz-waarde per waardepeildatum 1 januari 2005. De huiseigenaar had de nieuwbouwwoning op 8 april 2004 vrij op naam (d.w.z. zonder overdrachtsbelasting) gekocht voor € 375.000. De huiseigenaar verhoogde deze waarde met 5,33%, wat overeenkwam met de stijging van de woningprijzen van 8 april tot en met 31 december 2004. Dit leidde tot een woz-waarde van € 395.000. De gemeente had een taxatierapport laten opstellen met een getaxeerde waarde van € 448.883, maar kon voor het grote waardeverschil geen afdoende verklaring geven.
De Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) neemt de waarde in vrije staat als vertrekpunt voor de waardering van onroerende zaken. Voor de waarde (in vrije staat) moet volgens de wetsgeschiedenis en vaste rechtspraak worden uitgegaan van een bepaalde vooronderstelling. De waarde is “de prijs welke door de meest biedende gegadigde besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. De waarde die op grond van de Wet woz moet worden vastgesteld, gaat uit van twee ficties. De ficties houden in dat de onroerende zaak moet worden gewaardeerd alsof men de volle en onbezwaarde eigendom kan overdragen aan de verkrijger en waarbij ervan wordt uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van huur en gebruik is. De ficties zijn ook van toepassing op de grond, zodat geen rekening wordt gehouden met bijvoorbeeld erfpacht.
Afhankelijk van de soort onroerende zaak, woning of niet-woning, zijn verschillende waarderingsmethoden bruikbaar. Voor woningen is de vergelijkingsmethode een gangbare waarderingsmethode. Bij deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak vergeleken met soortgelijke onroerende zaken (referentieobjecten) die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Verder geldt voor referentieobjecten dat deze representatief moeten zijn voor het te waarderen object.
Rechtbank Den Haag heeft in een feitelijke procedure een uitgangspunt gegeven voor de vaststelling van de woz-waarde van een nieuwbouwwoning die kort vóór of na de waardepeildatum is gekocht. De procedure betrof een huiseigenaar die een nieuwbouwwoning op 8 april 2004 vrij op naam (d.w.z. zonder overdrachtsbelasting) had gekocht voor € 375.000. De gemeente kende aan deze woning op waardepeildatum 1 januari 2005 een woz-waarde toe van € 448.883. De gemeente baseerde zich daarbij op een taxatierapport.
De huiseigenaar was het niet met de door de gemeente vastgestelde woz-waarde eens en ook niet met de in het taxatierapport genoemde referentiewoningen. De huiseigenaar bepleitte een woz-waarde van € 395.000. Hij kwam tot deze waarde door de vrij-op-naamprijs met 5,33% te verhogen, wat overeenkwam met de (door de gemeente niet betwiste) stijging van de woningprijzen van 8 april tot en met 31 december 2004.
De rechtbank stelde voorop dat ervan mag worden uitgegaan dat de vrij-op-naam-prijs van een nieuwbouwwoning die kort vóór of na de waardepeildatum is gekocht, overeenkomt met de waarde in het economisch verkeer. Dit kan onder omstandigheden anders zijn, maar moet dan wel zijn onderbouwd.
De gemeente had voor de rechtbank gesteld dat het standaard is dat de vrij-op-naamprijs lager is dan de waarde in het economisch verkeer. De rechtbank plaatste al een vraagteken bij de juistheid van deze stelling. De rechtbank was voorts van oordeel dat het enkel poneren van zo’n stelling zonder nadere onderbouwing onvoldoende was om de door de gemeente bepleite woz-waarde als juist te kunnen aanvaarden.
De gemeente had de door haar bepleite woz-waarde kunnen onderbouwen naar bijvoorbeeld het moment van aankoop ten opzichte van het moment van totstandkoming van de vrij-op-naamprijs, de voorwaarden waaronder die aankoop heeft plaatsgehad, de aanwezigheid van zogenoemde bouwrente, meerkosten en kosten van tuinaanleg, of een door gemeentelijk gronduitgiftebeleid beïnvloede grondprijs. Dit was niet gebeurd. Nu de waarde zoals die was weergegeven in het taxatierapport op geen enkele wijze viel te rijmen met de prijs die de huiseigenaar in april 2004 voor de woning had betaald, was de rechtbank van oordeel dat de gemeente met het taxatierapport niet de door haar bepleite waarde aannemelijk had gemaakt.
De rechtbank volgde de door de eigenaar-bewoner bepleite woz-waarde per waardepeildatum 1 januari 2005 en stelde die vast op € 395.000.