De Wet waardering onroerende zaken (WOZ) maakt onderscheid tussen woningen en niet-woningen. De WOZ-waarde van een niet-woning kan onder meer worden bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode).
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
In deze methode vindt u de WOZ-waarde door de huurprijs op de waardepeildatum te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Indien een gemeente de hwk-methode toepast voor de bepaling van de WOZ-waarde, moet zij de gehanteerde kapitalisatiefactor en huurprijs goed onderbouwen. De gemeente moet daarbij open kaart spelen.
Illustratief hiervoor is een recente uitspraak van Rechtbank Utrecht over de WOZ-waarde van twee winkelpanden op waardepeildatum 1 januari 2007. De gemeente wilde wel de verkoopprijzen van acht referentiepanden verstrekken aan de eigenaar van de winkelpanden, maar uit concurrentieoverwegingen niet de huurgegevens daarvan. De rechtbank mocht wel van deze gegevens kennisnemen.
De rechtbank oordeelde deze handelwijze in strijd met het procesbelang van de eigenaar en vond dat belang zwaarder wegen dan het door de gemeente aangevoerde concurrentiebelang. Daarbij kwam dat de huurgegevens van de referentiepanden rechtstreeks zouden zijn af te leiden uit de verkoopprijs en de kapitalisatiefactor, indien de gemeente de kapitalisatiefactor juist had berekend. De rechtbank concludeerde dat de kapitalisatiefactor die was afgeleid uit de verkoopprijzen van de referentiepanden, niet was te controleren en was van oordeel dat de gemeente deze daarom niet aannemelijk had gemaakt. Ook had de gemeente niet op andere wijze de kapitalisatiefactor onderbouwd. De rechtbank zag aanleiding om zelf in de zaak te voorzien en stelde de kapitalisatiefactor naar redelijke schatting 0,8 lager vast op 10.
Voor de bepaling van de WOZ-waarde is volgens de Wet waardering onroerende zaken, afhankelijk van de situatie, een bepaalde waarderingsmethode bruikbaar. Een daarvan is de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode) voor niet-woningen. In deze methode vindt u de WOZ-waarde door de huurprijs op de waardepeildatum te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De gemeente kan de kapitalisatiefactor afleiden uit verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten van rond de waardepeildatum door deze te delen door de huurwaarde rond de waardepeildatum. Daarbij kan onder meer rekening worden gehouden met de exploitatiekosten, het rendement, het leegstandsrisico, de vaste lasten, et cetera. Indien een gemeente de hwk-methode toepast voor de bepaling van de WOZ-waarde, moet zij de gehanteerde kapitalisatiefactor en huurprijs goed onderbouwen. De gemeente moet daarbij open kaart spelen. Illustratief hiervoor is een recente uitspraak van Rechtbank Utrecht.
De procedure betrof de WOZ-waarde van onder andere twee winkelpanden op waardepeildatum 1 januari 2007 voor het WOZ-tijdvak 2008. Tussen de eigenaar van de panden en de gemeente bestond geen geschil over de huurwaarde, maar wel over de hoogte van de kapitalisatiefactor. De gemeente had de kapitalisatiefactor op 10,8 gesteld. Voor de onderbouwing daarvan legde de gemeente de verkoopprijzen van acht referentiepanden over, maar wilde uit concurrentieoverwegingen de huurgegevens daarvan alleen aan de rechtbank verstrekken en niet aan de eigenaar van de winkelpanden.
De rechtbank oordeelde deze handelwijze in strijd met het procesbelang van de eigenaar en vond dat belang zwaarder wegen dan het door de gemeente aangevoerde concurrentiebelang. Daarbij kwam dat de huurgegevens van de referentiepanden rechtstreeks zouden zijn af te leiden uit de verkoopprijs en de kapitalisatiefactor, indien de gemeente de kapitalisatiefactor juist had berekend. De rechtbank concludeerde dat de kapitalisatiefactor die was afgeleid uit de verkoopprijzen van de referentiepanden, niet was te controleren en was van oordeel dat de gemeente deze daarom niet aannemelijk had gemaakt. Ook had de gemeente niet op andere wijze de kapitalisatiefactor onderbouwd. De rechtbank zag aanleiding om zelf in de zaak te voorzien en stelde de kapitalisatiefactor naar redelijke schatting vast op 10.
