In de praktijk komen wij geregeld economische eigendomsoverdrachten van onroerend goed tegen. Tot 1995 was het verkrijgen van de economisch eigendom van onroerend goed niet belast met overdrachtsbelasting, reden waarom in de praktijk veelvuldig gebruik gemaakt werd van deze wijze van overdragen. Tegenwoordig komt de economische overdracht van onroerend goed niet veel meer voor.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Wat is economische eigendom?
Het begrip economisch eigendom heeft een fiscale oorsprong. Geïntroduceerd door de wet van 18 december 1995, met effectieve ingangsdatum van 31 maart 1995, werd een nieuwe bepaling toegevoegd aan de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR), de wet waarin onder meer de overdrachtsbelasting wordt geregeld. Toegevoegd werd een bepaling op grond waarvan voor de toepassing van de WBR onder het begrip “verkrijging” mede diende te worden begrepen de verkrijging van economisch eigendom van onroerend goed. Economisch eigendom wordt in de WBR thans beschreven als “een samenstel van rechten en verplichtingen met betrekking tot onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen, dat een belang bij die zaken of rechten vertegenwoordigt. Het belang omvat ten minste enig risico van waardeverandering en komt toe aan een ander dan de eigenaar of beperkt gerechtigde. De verkrijging van uitsluitend het recht op levering wordt niet aangemerkt als verkrijging van economische eigendom.” .
Tegenover het begrip economische eigendom staat het begrip juridische eigendom. Met dat laatste wordt bedoeld de eigendom in goederenrechtelijke zin.
Hoe wordt economische eigendom overgedragen? Kadaster. Fiscale meldingen.
De wijze van overdracht van economische eigendom van onroerend goed kan geschieden zonder nadere vormvoorschriften. Doorgaans wordt een dergelijke overdracht vastgelegd in een (onderhandse of notariële) akte.
Anders dan bij de levering van de juridische eigendom van onroerend goed, vindt er geen inschrijving plaats in de openbare registers (gehouden door het kadaster). Het is dan ook niet mogelijk om het kadaster te raadplegen om uit te vinden wie de economische eigenaar van een bepaalde onroerende zaak is.
Indien sprake is van de verkrijging van economische eigendom van onroerend goed terwijl daarvoor geen notariële akte is opgemaakt, dient de vervreemder van het economisch eigendom binnen twee weken nadat de verkrijging heeft plaatsgevonden aan de inspecteur melding daarvan te maken. Het niet voldoen aan de meldingsplicht kan een geldboete tot gevolg hebben. De meldingsplicht van de vervreemder is niet van toepassing indien een notariële akte is opgemaakt. Alsdan zal de notaris de akte ter registratie aanbieden.
Voorts zal door de verkrijger tijdig aangifte voor de overdrachtsbelasting moeten worden gedaan, hetgeen kan geschieden bij een aparte verklaring (de zogenaamde voetverklaring) die aan de notariële akte wordt gehecht, dan wel, indien geen notariële akte is opgemaakt, bij separaat aangiftebiljet.
Problemen uit de praktijk
Zonder uitputtend te willen zijn, komen wij in de praktijk de volgende soorten probleemgevallen tegen:
- De “ per ongeluk” economische overdrachten
Omdat de fiscale definitie van economische eigendom zo veelomvattend is, kan een afspraak onbedoeld en ongemerkt kwalificeren als een overdracht van economische eigendom. Voorbeelden zijn:
– de clausule in een overname-contract of koopovereenkomst dat alle activa van de verkoper – dus ook de verkochte onroerende zaken – vanaf de ondertekening van het desbetreffende contract (dus vóór de daadwerkelijke levering!) voor rekening en risico van de koper zijn;
– de clausule in een zogenaamde sleutelverklaring bij de overdracht van een woning, inhoudende dat de koper al vóór de daadwerkelijke levering de beschikking krijgt over de woning (bijvoorbeeld om te verbouwen of te schilderen), mits de koper vanaf dat eerdere moment het risico van de woning aanvaard.
Deze clausules leiden tot een economische overdracht en daarmee in beginsel tot een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Legt u in voorkomend geval een dergelijke clausule aan ons notariaat voor, om te voorkomen dat er ongewilde gevolgen voor de overdrachtsbelasting ontstaan.
- Economische overdrachten binnen concern
Wij hebben geconstateerd dat er zich binnen een concern allerlei problemen met economische eigendom kunnen voordoen. Enkele voorbeelden:
– de economische eigendomsoverdracht heeft uitsluitend boekhoudkundig plaatsgevonden, dus zonder dat daarvoor een schriftelijk stuk heeft plaatsgevonden;
– de economische eigendomsoverdracht heeft plaatsgehad bij een onderhands schriftelijk stuk, doch het betreffende stuk is niet meer vindbaar;
– de economische eigendomsoverdrachten zijn niet op de juiste wijze aan de inspecteur gemeld en er heeft geen (tijdige) aangifte voor de overdrachtsbelasting plaatsgevonden;
– één vennootschap binnen het concern betaalt de kosten van een onroerende zaak, zoals de zakelijke belastingen, canon en/of retributie, terwijl een andere vennootschap binnen het concern de juridische eigenaar is. Dit kan betekenen dat de economische eigendom is overgedragen, doch dit behoeft niet per se het geval te zijn.
Het gevolg hiervan is dat er veel uitzoekwerk moet worden verricht om transacties met de desbetreffende onroerende zaak te kunnen verrichten, zoals het vestigen van een recht van hypotheek of de overdracht van de onroerende zaak, en dat dergelijke transacties vaak vertraagd worden.
- Economische eigendom en liquidatie van de vennootschap die juridisch eigenaar is
Een vaak terugkomend probleem betreft de situatie van de liquidatie een vennootschap (of andere rechtspersoon) die juridisch eigenaar is van een onroerende zaak, terwijl de economische eigendom van die onroerende zaak is overgedragen aan een derde. Op de balans van de geliquideerde vennootschap zal de onroerende zaak niet meer zichtbaar zijn, immers, deze is economisch overgedragen! De geliquideerde vennootschap is evenwel in juridische zin nog steeds de eigenaar.
Vaak gebeurt het dat het liquidatieproces wordt afgerond zonder rekening te houden met de juridische eigendom. De vennootschap houdt na het doorlopen van de liquidatieprocedure op te bestaan, terwijl deze nog immer de juridische eigenaar is! Het gevolg daarvan is dat er problemen ontstaan bij het uitvoeren van transacties met betrekking tot de desbetreffende onroerende zaak, zoals het vestigen van een recht van hypotheek of de overdracht van de onroerende zaak; deze acties kunnen slechts worden verricht door de – niet meer bestaande! – juridisch eigenaar.
De in de praktijk gekozen oplossing voor dit probleem is de figuur van de heropening van de vereffening, door middel van een verzoek daartoe aan de rechtbank. Dit brengt uiteraard extra kosten met zich mee en zorgt voor vertraging van de transactie.
Wij adviseren om bij elke liquidatie te onderzoeken of zich mogelijk een economische overdracht van onroerend goed heeft voorgedaan en zekerheidshalve bij het kadaster na te gaan of op (de huidige en eventueel oude) naam van de vennootschap nog onroerend goed is geregistreerd.
mr. Jasmijn van der Wilden en mr. Stan Commissaris, Ploum Lodder Princen
