Om kraken en leegstand terug te dringen is er op 1 oktober jl. een nieuwe wet in werking getreden; de Wet kraken en leegstand. Wat behelst deze nieuwe wet en wat zijn de consequenties van de Wet kraken en leegstand voor eigenaren van onroerend goed, voor gemeenten en voor tijdelijke verhuur?
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Wet kraken en leegstand
Met de Wet kraken en leegstand is beoogd een balans te vinden tussen enerzijds het beschermen van het eigendomsrecht van onroerend goed eigenaren door een strengere aanpak van kraken en anderzijds door het tegengaan van leegstand. De belangrijkste wijziging is dat kraken vanaf 1 oktober jl. strafbaar is ongeacht hoe lang een pand leegstaat. (Voordien was kraken slechts strafbaar gedurende het eerste jaar van leegstand.) De Wet kraken en leegstand kent geen overgangsperiode; vanaf de datum waarop deze wet in werking is getreden is elk wederrechtelijk verblijf in een pand strafbaar. Ook krakers die vóór 10 oktober jl. een pand hebben gekraakt dat al langer dan een jaar leeg stond (en toen dus niet strafbaar waren) zijn strafbaar als zij wederrechtelijk in het pand verblijven.
Consequenties voor gemeenten
Gemeenten hadden voor 1 oktober jl. al een aantal mogelijkheden om leegstand van woonruimte te bestrijden. De Wet kraken en leegstand maakt het voor gemeenten nu mogelijk om ook bij gebouwen, niet zijnde woonruimte, actief leegstand tegen te gaan door een Leegstandverordening vast te stellen. In een Leegstandverordening kan een gemeente eigenaren de verplichting opleggen te melden dat een pand meer dan zes maanden leeg staat. Na een dergelijke melding volgt een leegstandsgesprek tussen de gemeente en de eigenaar. Uiteindelijk kan de gemeente één of meerdere gebruikers voordragen aan de eigenaar voor het leegstaande pand. Zowel op het verzuimen van de meldingsplicht als op het niet meewerken aan de voordracht is een last onder dwangsom mogelijk. De Leegstandverordening is echter facultatief; gemeenten kunnen gebruik maken van dit instrumentarium maar zijn niet verplicht een dergelijke verordening op te stellen.
Consequenties voor eigenaren van onroerend goed
De eigenaar van een onroerend goed dient na te gaan of de gemeente waarin het onroerend goed is gelegen, een Leegstandverordening heeft vastgesteld en welke verplichtingen deze verordening de eigenaar oplegt. Wanneer het onroerend goed meer dan twaalf maanden leegstaat, kunnen gemeenten op grond van de Leegstandverordening een of meer gebruikers voordragen. De eigenaar is verplicht de door de gemeente voorgedragen gebruiker(s) een redelijk voorstel te doen tot het aangaan van een huur- of gebruiksovereenkomst. Bij het vaststellen van de huurprijs dient de verhuurder genoegen te nemen met een niet-commerciële huurprijs. Kostenneutraliteit wordt redelijk geacht. Tevens kan de eigenaar, indien het pand in de huidige staat niet in gebruik kan worden genomen, verplicht worden om die investeringen te doen die noodzakelijk zijn om het pand weer op behoorlijke wijze te kunnen gebruiken en die redelijkerwijs van de eigenaar gevraagd kunnen worden. De gemeente heeft dus verschillende mogelijkheden om leegstand tegen te gaan waar de eigenaar rekening mee dient te houden. Wanneer zijn onroerend goed gekraakt is zal de eigenaar doorgaans daartegen echter wel maatregelen willen nemen. Dit kan via de strafrechtelijke of de civiele weg.
De Wet kraken en leegstand geeft opsporingsambtenaren (politie) een rechtsgrondslag voor de strafvorderlijke ontruiming van kraakpanden – die daarvoor ontbrak -, ook wanneer het onroerend goed meer dan twaalf maanden heeft leeggestaan. De eigenaar moet aangifte doen van de wederrechtelijke ingebruikname, waarna de politie een onderzoek ter plaatse instelt en de Officier van Justitie beoordeelt of er sprake is van wederrechtelijk verblijf en of de politie zal overgaan tot ontruiming. Daarbij zal het Openbaar Ministerie diverse belangen tegen elkaar afwegen, waaronder ook valt het opportuniteitsbeginsel en, wil de Officier van Justitie wel tot vervolging overgaan, de capaciteit bij de politie. De rechtsgrondslag tot optreden is er dus wel; de praktijk zal moeten uitwijzen hoe daarmee zal worden omgegaan.
De eigenaar kan ook via een kort geding (wanneer hij een spoedeisend belang heeft) of via een bodemprocedure de ontruiming van zijn pand vorderen omdat de kraker inbreuk maakt op zijn eigendomsrecht. Wanneer de eigenaar een executoriale titel heeft, dan kan hij de deurwaarder inschakelen die met behulp van de politie het pand kan ontruimen. De Wet kraken en leegstand voorziet niet in een uitbreiding van deze civielrechtelijke mogelijkheden voor de eigenaar om tot ontruiming van een gekraakt pand over te gaan.
Tijdelijke verhuur
Het onroerend goed tijdelijk verhuren is een goede mogelijkheid om leegstand (en daarmee kraak) tegen te gaan. Het tijdelijk verhuren van onroerend goed is lastig omdat de wetgever de huurder (in vergaande mate) heeft willen beschermen tegen de verhuurder. Dit betekent dat laatstgenoemde de huurovereenkomst niet zomaar kan beëindigen. De Leegstandwet gaf en geeft in artikel 15 reeds de mogelijkheid om woonruimte (indien aan bepaalde voorwaarden is voldaan) tijdelijk te verhuren. Wanneer de verhuurder op grond van de Leegstandwet een vergunning van de gemeente krijgt om de woonruimte tijdelijk te verhuren, komt de huurder geen beroep toe op de wettelijke huurbeschermingsbepalingen.
De wijziging van de Leegstandwet voorziet weliswaar in bepalingen die tevens van toepassing zijn op gebouwen niet zijnde woonruimte, maar voorziet niet in een wijziging van artikel 15 waardoor de huurbeschermingsbepalingen van gebouwen niet zijnde woonruimte, buiten toepassing worden verklaard. Voor bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW is dit nog niet zo nadelig omdat het Burgerlijk Wetboek al voorzag in een tweetal mogelijkheden om de bepalingen betreffende de huurbescherming te ‘omzeilen’. De huurbeschermingsregels zijn voor dergelijk onroerend goed niet van toepassing op een huurovereenkomst van twee jaar of korter en voor een huurovereenkomst voor langer dan twee jaar kunnen partijen de rechter verzoeken de huurbeschermingsbepalingen buiten toepassing te verklaren. Voor overige bedrijfsruimte (kantoorruimte) in de zin van art. 7:230a BW, heeft de wetgever niet, ook niet door de Wet kraken en leegstand, voorzien in een mogelijkheid om aan de bepalingen ter bescherming van de huurder te ontsnappen. Hierdoor is het tijdelijk verhuren van dergelijk onroerend goed (nog steeds) lastig omdat de huurder na het einde van de huurovereenkomst nog een beroep kan doen op zogenoemde ontruimingsbescherming. Verhuurder moet dan maar afwachten of de rechter een dergelijk beroep toe- of afwijst.
Conclusie
Aangezien het vaststellen van een Leegstandverordening facultatief is, hebben gemeenten in zekere mate zelf in de hand wat de consequenties van de nieuwe wetgeving voor haar zijn.
De mogelijkheid om als eigenaar zelf tot ontruiming van het gekraakte pand over te gaan, de civiele procedure, wordt niet verruimd. Voor strafvorderlijke ontruiming geeft de Wet kraken en leegstand een rechtsgrond, maar de eigenaar is daarbij wel afhankelijk van het Openbaar Ministerie.
mr. Carla van de Wiel, Van Benthem & Keulen N.V.