Op 12 juli 2011 liet de Hoge Raad doorschemeren dat op een makelaar een zorgplicht rust in het geval in de koopovereenkomst alle afwijkende en bezwarende bepalingen duidelijk zijn uitgelegd. Blijkens dit arrest hecht de Hoge Raad waarde aan de omstandigheid of de makelaar reden had om te veronderstellen dat hetgeen in de koopovereenkomst is opgenomen, voor de kopende partij volledig duidelijk is.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
In deze uitspraak ging het om de vraag of op de makelaar een zorgplicht rust indien in de toelichting op de koopovereenkomst alle bezwarende bepalingen helder worden uitgelegd.
De verkopende partij had in deze zaak een makelaar ingeschakeld om een onroerende zaak te verkopen, met dien verstande dat op de oprit een erfdienstbaarheid zou worden gevestigd. In de koopovereenkomst is derhalve een erfdienstbaarheid opgenomen. Deze bezwarende erfdienstbaarheid is in een aanvullende toelichting op deze overeenkomst nader uitgelegd. Voorts is het van belang dat de kopende partij middels het ondertekenen van de koopovereenkomst heeft verklaard dat zij volledig bekend is met de inhoud en de bijbehorende toelichting. Ondanks deze verklaring heeft de kopende partij aangegeven dat zij niet akkoord gaat met de in koopovereenkomst vastgelegde erfdienstbaarheid.
De verklaring van de kopende partij in de koopovereenkomst was voor de Hoge Raad niet afdoende om aan te nemen dat zij zich volledig bewust was van de impact van de bezwarende erfdienstbaarheid. De verkopende partij is derhalve door de Hoge Raad in de gelegenheid gesteld om aan te tonen dat de makelaar reden had om te veronderstellen dat de kopende partij op het punt van de erfdienstbaarheid ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken had. Uit deze bewijsopdracht volgt mijns inziens dat het raadzaam is om aan de kopende partij expliciet uit te leggen wat de gevolgen zijn van een bezwarende bepaling. Dit geldt ook in het geval in de koopovereenkomst volledig en helder is weergegeven wat de gevolgen zijn van de bezwarende bepaling.
De zorgplicht die in deze uitspraak centraal staat, is wegens de diversiteit aan beroepsfouten geregeld onderwerp van procedures. Tot op heden hebben de vele procedures ertoe geleid dat er stringente voorwaarden gelden voor het aannemen van een zorgplicht van een makelaar. De Hoge Raad heeft op 20 januari 2010 deze stringente voorwaarden enigszins verruimd door te bepalen dat een makelaar, binnen redelijke grenzen, een zorgplicht heeft ten aanzien van de juistheid van een opgesteld taxatierapport. Deze verruiming lijkt zich blijkens de uitspraak van de Hoge Raad van 12 juli 2011, zich verder uit te breiden.
mr. Patricia Bossema- de Greef en mr. Paula Kemp, BANNING Advocaten