Recent heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 25 maart 2011 een interessante uitspraak gewezen in het kader van verontreinigde grond in samenhang met onder meer geruststellende mededelingen van de verkoper en de onderzoeks- en klachtplicht van de koper. Opvallend is dat de Hoge Raad, anders dan in zijn voorgaande arresten in dit verband, meer het accent legt op de bescherming van de koper.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Ik juich dit toe, omdat het een evenwichtige belangenafweging ten goede komt. In deze bijdrage wordt een nog onbelichte kwestie besproken, namelijk de vraag of er een onderscheid moet worden gemaakt tussen geruststellende mededelingen van de verkoper en het schenden van zijn mededelingsplicht.
Feiten
Het gaat in dit arrest om de verkoop en de levering van een perceel grond met daarop een tankstation te Kerkrade door Ploum aan Smeets. Na de verkoop en levering blijkt de grond ernstig verontreinigd. Smeets vordert schadevergoeding.
Ploum heeft onder meer betoogd dat Smeets niet of niet tijdig aan haar klachtplicht heeft voldaan. Ook heeft Smeets, die als deskundige moet worden beschouwd, niet voldaan aan haar onderzoeksplicht, aldus Ploum. Zij had een oriënterend bodemonderzoek moeten verrichten.
Opmerkelijk is dat de Hoge Raad overweegt dat het gebrek aan tijdige medewerking van derden niet altijd en zonder meer voor rekening van de koper komt. Voorts is opvallend dat door de Hoge Raad wordt geoordeeld dat indien de belangen van de verkoper niet worden geschaad door het niet inachtnemen van de klachtplicht van de koper, hem niet spoedig een gebrek aan (voortvarendheid van) onderzoek valt te verwijten. Zo zal bij de koop/verkoop van een woning met houtrot wel een voortvarend onderzoek van koper verwacht mogen worden, omdat houtworm zich in het algemeen razendsnel verspreidt. Bij een min of meer stabiele verontreiniging van grond zal dit veelal minder urgent zijn.
Belangen van koper
In voorgaande arresten in dit kader is het uitgangspunt dat de klachtplicht vooral als beschermingsmaatregel van de verkoper wordt beschouwd, in die zin dat die erop moet kunnen rekenen dat de koper met spoed gepretendeerde gebreken aan hem meedeelt, opdat de verkoper (waar nodig) de geëigende maatregelen kan nemen. In dit arrest valt op dat de Hoge Raad de belangen van de koper benadrukt. De Hoge Raad oordeelt dat naarmate de koper op grond van de inhoud van de overeenkomst en de verdere omstandigheden van het geval – zoals wanneer geruststellende verklaringen zijn afgelegd – sterker erop mag vertrouwen dat de zaak beantwoordt aan de overeenkomst (conformiteit) en van hem minder snel een (voortvarend) onderzoek mag worden verwacht.
Schenden mededelingsplicht
Moet er een onderscheid worden gemaakt tussen geruststellende mededelingen van de verkoper en het schenden van de mededelingsplicht?
Mijns inziens bestaat hier onvoldoende reden voor, zodat de mitigering van de onderzoeks- en klachtplicht van de koper in geval van geruststellende mededelingen van de verkoper kan worden doorgetrokken naar een geval van het schenden van een mededelingsplicht van de verkoper.
Dit baseer ik onder meer op de aantastingsmogelijkheid bij dwaling, zowel ingeval van onjuiste mededelingen als ingeval van het schenden van een mededelingsplicht. Ook in het kader van conformiteit spelen ten aanzien van de redelijke verwachtingen van de koper zowel de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, als hetgeen de verkoper weet (of behoorde te weten) omtrent het gebrek aan de zaak in verband met zijn mededelingsplicht, mee. Ten aanzien van de bedrogsactie, die een onrechtmatige daad impliceert, wordt expliciet verwezen naar enig opzettelijk daartoe gedane mededeling en naar het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen. Er bestaan derhalve mijns inziens geen steekhoudende argumenten om in deze een onderscheid te maken tussen het geven van onjuiste inlichtingen van de verkoper en het schenden van zijn mededelingsplicht.
Conclusie
In ieder geval wordt in gevallen waarin geruststellende mededelingen zijn gedaan, de valbijlwerking van de klachtplicht met het arrest van 25 maart 2011 ondergraven.
mr. Madeleine van Rossum, Deterink Advocaten en Notarissen[/b]
