Uit de jurisprudentie blijkt dat één enkele wanbetaling van een huurtermijn niet voldoende is om de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Drie maanden huurachterstand wordt veelal wel als voldoende beschouwd om dit te bewerkstelligen. Ook het voortdurend te laat betalen of laten verstrijken van een laatste betalingsmogelijkheid vóór het uitbrengen van een dagvaarding, kan ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Tevens kan de verhuurder vorderen dat het gehuurde ontruimd dient te worden. Indien de huurder vlak voor een eventuele ontruiming een betalingsregeling treft met de verhuurder, mag de huurder er dan op vertrouwen dat de ontruiming volledig van de baan is?
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Discussies over wanbetaling komen bij woonruimte in vele vormen voor. Onlangs diende de rechter (in kort geding) weer te oordelen over een ontstane huurachterstand bij woonruimte. Wat was hier aan de hand? Wegens een huurachterstand ontbond de rechter de huurovereenkomst en veroordeelde de huurder de woning binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen. Ook de huurachterstand diende door de huurder te worden voldaan. Het vonnis is aan de huurder betekend en op dezelfde dag is de ontruiming door de deurwaarder aangezegd. Nadien is met de huurder een betalingsregeling ter zake van de huurachterstand overeengekomen, waardoor geen ontruiming plaats vond. De betalingsregeling werd echter niet nagekomen en de ontruiming werd opnieuw door de deurwaarder aangezegd. De deurwaarder liet de huurder schriftelijk weten dat hij deze ontruiming kon voorkomen door voor een bepaalde datum het achterstallig bedrag te voldoen. De huurder betaalde, wederom vond er geen ontruiming plaats en de deurwaarder sloot het dossier. Nadien liet de huurder opnieuw een huurachterstand ontstaan en haalde de verhuurder het oorspronkelijke vonnis uit de kast. De huurder werd alsnog ontruimd.
Naar aanleiding van deze ontruiming spande huurder een kort geding aan tegen de verhuurder waarin hij vorderde dat de huurovereenkomst door de verhuurder diende te worden nagekomen en dat hem het ongestoord genot van de woning verschaft diende te worden. Tevens vorderde hij dat een nieuwe huurovereenkomst werd aangegaan onder vergelijkbare voorwaarden en met een vergelijkbare woning. In verband met de onrechtmatige ontruiming vorderde hij schadevergoeding.
In deze zaak heeft de kantonrechter, vooruitlopend op de bodemprocedure, geoordeeld dat de verhuurder onrechtmatig jegens de huurder heeft gehandeld door alsnog tot ontruiming van de huurder over te gaan. Immers, de grond waarop het bevel tot ontruiming rustte (bestaande huurschuld) was komen te vervallen. Huurder had volledig betaald en verhuurder had daarom van ontruiming afgezien, waardoor het ontruimingsvonnis zijn kracht verloor. De huurder mocht er mitsdien gerechtvaardigd op vertrouwen dat de verhuurder niet meer tot ontruiming zou overgaan. Dit had aldus de kantonrechter wellicht anders kunnen uitpakken indien de verhuurder een uitdrukkelijk voorbehoud had gemaakt voor het geval dat na betaling van de achterstand weer een nieuwe huurachterstand zou zijn ontstaan.
Ondanks het vorenstaande, werd de primaire vordering van de huurder afgewezen omdat de huurovereenkomst al was ontbonden en de woning aan een derde was verhuurd. Ook de subsidiaire vordering was niet toewijsbaar omdat de huurder de huurachterstand niet had ingelopen. De vordering tot schadevergoeding werd slechts gedeeltelijk toegewezen. De vorderingen van de huurder werden in deze procedure, ondanks het oordeel van de rechter dat executie van het vonnis onrechtmatig was, dus (deels) afgewezen.
Het advies is daarom om bij een eventuele uitstel van de tenuitvoerlegging van een ontruimingsvonnis, duidelijk met de huurder te communiceren onder welke voorwaarden dit zal plaatsvinden.
mr. Thérèse Fraai, Deterink Advocaten en Notarissen