Om het tarief (woning – niet-woning) voor de onroerendezaakbelastingen (OZB) te bepalen, moet worden vastgesteld of een onroerende zaak totaal al dan niet tot woning dient. Hiervoor moet allereerst worden gekeken naar de delen van de onroerende zaak die dienen tot woning (dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden), de zogenoemde woondelen.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Indien de gezamenlijke waarde van deze woondelen de totale waarde ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (WOZ-waarde) in hoofdzaak vertegenwoordigt, dat wil zeggen 70% of meer, kwalificeert de onroerende zaak als woning. Is dit niet het geval, dan kwalificeert de onroerende zaak als niet-woning. Dit onderscheid is van belang voor het toe te passen OZB-tarief. Het tarief OZB voor woningen is veelal aanzienlijk lager dan het OZB-tarief voor niet-woningen. De Hoge Raad heeft onlangs in aanvulling op zijn arrest van 16 november 2007 een nadere precisering gegeven bij het onderscheid woning – niet-woning.
Om het tarief (woning – niet-woning) voor de onroerendezaakbelastingen (OZB) te bepalen, moet worden vastgesteld of een onroerende zaak totaal al dan niet tot woning dient. Hiervoor moet allereerst worden gekeken naar de delen van de onroerende zaak die dienen tot woning (dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden), de zogenoemde woondelen. Indien de gezamenlijke waarde van deze woondelen de totale waarde ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (WOZ-waarde) in hoofdzaak vertegenwoordigt, dat wil zeggen 70% of meer, kwalificeert de onroerende zaak als woning. Is dit niet het geval, dan kwalificeert de onroerende zaak als niet-woning. Dit onderscheid is van belang voor het toe te passen OZB-tarief. Het tarief OZB voor woningen is veelal aanzienlijk lager dan het OZB-tarief voor niet-woningen.
De Hoge Raad heeft in aanvulling op zijn arrest van 16 november 2007 een nadere precisering gegeven welke omstandigheden wel of niet van belang zijn voor het onderscheid woning – niet-woning. De procedure betrof een stichting die een woon/verzorgingscentrum exploiteerde. De stichting was gebruiker en eigenaar van enkele gebouwen ten behoeve van de huisvesting en verzorging van personen met een verstandelijke beperking. De gebouwen bevatten onder meer afsluitbare kamers met een zit- en slaapgedeelte en een wasgedeelte. Sommige kamers waren daarbij nog uitgerust met een eigen douche, toilet en eigen kookgelegenheid. Daarnaast bevatten de gebouwen gezamenlijke huiskamers, keukens, badkamers, tuinen, een personeelskamer en een slaapruimte voor de nachtwacht.
De stichting had voor 2007 en 2008 voor de gebouwen aanslagen OZB zowel in de gebruikersbelasting als in de eigenarenbelasting ontvangen naar het tarief voor niet-woningen. De stichting was het daarmee niet eens. De zaak kwam uiteindelijk voor de Hoge Raad.
De Hoge Raad onderstreepte nogmaals dat delen in verpleeg- en verzorgingshuizen kunnen dienen tot woning, ondanks het feit dat een verzorgings- of verpleeghuis primair een verzorgingsfunctie heeft. Ook bevestigde de Hoge Raad het oordeel van Hof Arnhem dat gelet op het feitelijke gebruik van de eigen kamers de woonfunctie overheersend is en dat deze kamers daardoor tot woning dienen. De afsluitbaarheid van een onzelfstandig deel van een onroerende zaak kan bijdragen tot het oordeel dat die ruimte tot woning dient, maar is daarvoor niet noodzakelijk. Voor de vraag of de eigen kamers tot woning dienen of uitsluitend dienstbaar zijn aan woondoeleinden is evenmin van belang in hoeverre bewoners de keuzevrijheid hebben om al dan niet in de eigen kamers te verblijven of dat verzorgers zich toegang tot de kamers van bewoners kunnen verschaffen.
De Hoge Raad heeft de procedure echter op twee punten verwezen Hof Arnhem had namelijk geen goede motivering gegeven waarom de gezamenlijke huiskamers en badkamers óók tot woning dienden dan wel volledig dienstbaar waren aan woondoeleinden. Daarnaast had het hof geen motivering gegeven voor zijn oordeel in welke mate de tuinen dienstbaar zijn aan woondoeleinden of andere doeleinden
Opmerking
Er is nog een bijkomend fiscaal belang. Niet-woningen hebben namelijk recht op een vrijstelling van het gebruiksdeel in onroerendezaakbelasting voor woondelen. In dit geval zijn woondelen ruimtes die in hoofdzaak dienen tot woning of in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
