Voor de bepaling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak geldt de waarde in het economische verkeer als uitgangspunt. Dat is de prijs die voor die onroerende zaak bij aanbieding ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Hof Amsterdam heeft onlangs in een feitelijke procedure deze uitgangspunten toegepast op de vaststelling van de WOZ-waarde van een losse kavel grond die enkel als verlenging kon dienen van de siertuin van een woning. De kavel grond was alleen via de tuin van deze woning en de tuin van de buren aan weerszijden bereikbaar. Het hof achtte het niet bij voorbaat uitgesloten dat een potentieel waardeverminderende) invloed uitgaat van de omstandigheid dat slechts een beperkte groep gegadigden rechtstreeks toegang heeft tot de te kopen kavel. Daarbij komt nog dat overige potentiële gegadigden slechts een lagere prijs zullen willen betalen voor deze kavel die niet rechtstreeks toegankelijk is vanaf de openbare weg en die de bestemming tuingrond heeft.
Voor de bepaling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak geldt de waarde in het economische verkeer als uitgangspunt. Dat is in de regel de prijs die voor die onroerende zaak bij aanbieding ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald. Hof Amsterdam heeft onlangs in een feitelijke procedure deze uitgangspunten toegepast. De zaak was als volgt.
Een man was eigenaar van een kavel grond van ca 90 m2. Hij had deze grond in 1990 gekocht voor f 3.975. De grond mocht alleen dienen als een verlenging van de siertuin rondom het huis waarin hij tezamen met zijn echtgenote woonde. De echtgenote was eigenaresse van de woning. De kavel grond was niet via de openbare weg bereikbaar maar alleen via de woning van de man en de vrouw en de tuinen van de buren aan weerszijden.
Omdat de woning en de kavel grond een andere eigenaar hebben zijn het zelfstandige WOZ-objecten. De gemeente had de WOZ-waarde van de kavel tuingrond op waardepeildatum 1 januari 2008 bepaald op € 36.000. Daarbij had de gemeente de grond als tuingrond van de woning beschouwd en de m2-prijs voor de grond herleid uit verkoopprijzen van woningen met royale grondpercelen. De man was van mening dat de WOZ-waarde van de kavel € 10.000 bedroeg. Een van zijn buren had namelijk in 2011 belangstelling getoond om de kavel voor die prijs te willen kopen.
De man maakte vergeefs bezwaar bij de gemeente tegen de vastgestelde WOZ-waarde en vond ook geen gehoor bij Rechtbank Haarlem. Hij stelde daarop hoger beroep in bij Hof Amsterdam.
Het hof stelde voorop dat partijen terecht niet van mening verschilden dat de kavel moest worden aangemerkt als een afzonderlijke onroerende zaak. De kavel kon niet tezamen met de woning en de bijbehorende tuin als één onroerende zaak worden beschouwd, omdat de kavel en de woning niet dezelfde eigenaar hadden. De rechtbank had geoordeeld dat er van moest worden uitgegaan dat de kavel zou worden aangekocht door de echtgenote of door een van de buren, dan wel tezamen met de betreffende woning te koop zou worden aangeboden. Het hof stelde daarentegen voorop dat het gaat om de vraag welke prijs de meestbiedende gegadigde op de waardepeildatum zal bieden voor de losse kavel.
Het hof achtte het dan niet bij voorbaat uitgesloten dat bij de zakelijke onderhandeling tussen onafhankelijke derden die tot de hiervoor bedoelde prijs leidt, ook (een potentieel waardeverminderende) invloed uitgaat van de omstandigheid dat slechts een beperkte groep gegadigden rechtstreeks toegang heeft tot de te kopen kavel. Daarbij komt nog dat overige potentiële gegadigden slechts een lagere prijs zullen willen betalen voor deze kavel die niet rechtstreeks toegankelijk is vanaf de openbare weg en die de bestemming tuingrond heeft.
Het hof stelde vast dat de gemeente de vastgestelde WOZ-waarde niet met objectieve verkoopgegevens had onderbouwd en ook niet op enige andere wijze aannemelijk had gemaakt. Ook de man had de door hem bepleite WOZ-waarde niet nader onderbouwd. Het beweerdelijke bod van de buurman uit 2011 vond het hof te weinig richtinggevend en te ver van de waardepeildatum afliggen om de WOZ-waarde op dat bedrag vast te stellen. Het hof stelde de WOZ-waarde daarom naar redelijke schatting zelf vast op € 15.000 en zag in de door de buurman geboden koopprijs wel een eerste aanknopingspunt voor deze WOZ-waarde. Het hof verminderde daarop de vastgestelde WOZ-waarde op € 15.000.
