De makelaar kan aansprakelijk zijn voor schade die als gevolg van een door hem gemaakte beroepsfout voor zijn opdrachtgever of een derde ontstaat. Lijdt een derde schade als gevolg van een fout van de makelaar, dan zal deze aansprakelijkheid zijn gebaseerd op onrechtmatige daad, nu tussen de makelaar en deze derde geen contractuele relatie bestaat. De derde zal moeten stellen dat de makelaar handelde in strijd met de zorgvuldigheid die hij in de gegeven omstandigheden (jegens de derde) had moeten betrachten, en dat hij daarom gehouden is tot vergoeding van de schade die door deze onrechtmatige daad is ontstaan.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
De makelaar dient zich jegens zijn opdrachtgever als ‘goed’ opdrachtnemer te gedragen. Voor een professionele opdrachtnemer als de makelaar houdt deze norm in dat hij bij zijn dienstverlening de zorg van een ‘redelijk bekwaam’ en ‘redelijk handelend’ vakgenoot in acht behoort te nemen. Deze (algemene) norm van een ‘redelijk bekwaam’ en ‘redelijk handelend’ vakgenoot wordt ook gehanteerd bij de beoordeling of het handelen van de makelaar jegens een derde een onrechtmatige daad oplevert. In een concreet geval wordt aan de hand van alle relevante omstandigheden bepaald of de makelaar overeenkomstig voornoemde norm heeft gehandeld.
Onlangs heeft de Hoge Raad zich gebogen over de aansprakelijkheid van een makelaar in verband met het verstrekken van onjuiste gegevens bij een verkoop.
In de zaak was het volgende aan de hand. Met de hulp van een makelaar verkocht een verkoper een bedrijfspand aan een geïnteresseerde derde. Op het verkoopbord en in de brochure was de oppervlakte van het bebouwde deel van het verkochte vermeld. De gegevens die de makelaar hiervoor had gebruikt waren afkomstig van een eerder door de verkoper ingeschakelde makelaar. In de verkoopbrochure was vermeld dat de daarin vermelde informatie geheel vrijblijvend was, en dat ten aanzien van de juistheid daarvan geen aansprakelijkheid kon worden aanvaard. Na de koop en de levering ontdekte de koper dat de oppervlakte een stuk kleiner was dan uit de brochure bleek. Koper stelde hierdoor schade te lijden vanwege een vermindering van huurinkomsten. De koper sprak hiervoor zowel de verkoper als diens makelaar aan.
De rechtbank wijst de vordering van de koper af. In hoger beroep wijst het hof de vordering toe. Het hof geeft in haar uitspraak aan dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar doorgaans verwacht mag worden dat hij zelf de oppervlakte van het pand opmeet. Mocht hij de gegevens ontvangen van zijn opdrachtgever, dan dient de makelaar volgens het hof eerst de juistheid hiervan te onderzoeken. Dit is volgens het hof niet anders als de gegevens afkomstig zijn van een andere makelaar. Indien de makelaar twijfelt aan de juistheid van de gegevens, dan moet hij dit kenbaar maken. Het hof oordeelde dat de makelaar toerekenbaar was tekortgeschoten, ondanks het feit dat de makelaar niet op de hoogte was van de onjuistheid van de gegevens.
De makelaar stelde cassatie in. De Hoge Raad oordeelde dat de vraag of een makelaar die bij een transactie betrokken is, gehouden is om zelfstandig te (laten) controleren of van de opdrachtgever of een derde ontvangen gegevens die onder zijn verantwoordelijkheid aan potentiële kopers worden meegedeeld, juist zijn, niet in haar algemeenheid kan worden beantwoord. Dat antwoord is namelijk afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Volgens de Hoge Raad had het hof haar uitspraak op dit punt niet genoeg gemotiveerd. Het hof had meer aandacht moeten besteden aan de omstandigheden van het geval.
De zorgvuldigheid van de makelaar gaat kennelijk niet zo ver dat de informatie die hij aan een potentiële koper verstrekt, altijd door hem op juistheid moet worden gecontroleerd. De makelaar is niet per se aansprakelijk voor onjuiste gegevens, daarvoor is immers onzorgvuldigheid vereist. Hoewel de Hoge Raad in dit geval geen aansprakelijkheid van de makelaar aanneemt, kan wel uit dit arrest worden opgemaakt dat de makelaar moet oppassen met het klakkeloos overnemen van gegevens en informatie van de opdrachtgever (of andere derden) in de verkoopbrochure. Makelaars worden dan ook geadviseerd om belangrijke informatie zekerheidshalve zelf te controleren en, wanneer dit redelijkerwijs niet mogelijk is, de potentiële kopers uitdrukkelijk mede te delen dat voor de juistheid van deze (van derden afkomstige) informatie niet kan worden ingestaan.
