Een structureel verlieslatende exploitatie van een bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaak leidt niet altijd tot een lagere WOZ-waarde met inachtneming van de doorgaans lagere bedrijfswaarde. Dit volgt uit een uitspraak van Rechtbank Gelderland over een structureel verlieslatende parkeergarage die een vastgoedbelegger verplicht had meegekocht bij de aankoop van een te exploiteren winkelcentrum.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken is waardering op (gecorrigeerde) vervangingswaarde een gangbare waarderingsmethode indien dit tot een hogere waarde leidt dan de waarde in het economische verkeer. In de vervangingswaarde wordt onder meer rekening gehouden met de technische en functionele veroudering van die onroerende zaak en wel zodanig dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde. Maar dit uitgangspunt lijdt in bepaalde situaties uitzondering, zo oordeelde althans onlangs Rechtbank Gelderland.
De rechtbank was van oordeel dat in de onderhavige situatie geen aanleiding bestond voor een lagere WOZ-waarde op grond van de bedrijfswaarde zoals de vastgoedbelegger voorstond. De vastgoedbelegger wist ten tijde van de aankoop al dat de parkeergarage onder de gegeven condities niet of nauwelijks winstgevend zou zijn te exploiteren. Maar gelet op de overige exploitatiemogelijkheden (het winkelcentrum) was het voor de vastgoedbelegger kennelijk toch geen reden is geweest van de aankoop af te zien. De rechtbank vond het daarom aannemelijk dat het structurele verlies niet het gevolg was van de aard en bestemming van de parkeergarage of van de economische situatie of de ontwikkelingen in de bedrijfstak, maar van subjectieve, contractueel bepaalde omstandigheden die de vastgoedbelegger bewust had geaccepteerd als onderdeel van een meeromvattende transactie. De rechtbank ging er vanuit dat de parkeergarage binnen het vermogen van de vastgoedbelegger dan ook geen geïsoleerde positie innam maar dat de bedrijfswaarde mede afhankelijk was van de exploitatiemogelijkheden van de bovengelegen door de vastgoedbelegger verhuurde winkelruimtes. Er is daarom naar de mening van de rechtbank sprake van subjectieve, de ondernemer betreffende omstandigheden en geen objectieve (bedrijfstak of branche-eigen) betreffende omstandigheden van de onderneming. De rechtbank verklaarde het beroep van de vastgoedbelegger ongegrond.
Rechtbank Gelderland, 10-9-2013, nrs. 12/5867 t/m 12/5872
