Consument heeft in 2013 via een hypotheekadviseur een hypothecaire geldlening afgesloten voor een woning, welke hij aan zijn dochter verhuurt. In 2019 heeft consument geconstateerd dat hij op grond van het huurbeding in de hypotheekakte de woning niet zonder toestemming van de bank mag verhuren. Hierdoor was hij genoodzaakt om de geldlening volledig af te lossen. De commissie oordeelt dat adviseur jegens consument niet de zorg heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur mag worden verwacht. De vordering wordt gedeeltelijk toegewezen.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Consument heeft zich in 2013 in het kader van advies en bemiddeling inzake de financiering van een woning (hierna: woning 1) tot adviseur gewend. Consument ging woning 1 aan zijn dochter verhuren.
Na bemiddeling van adviseur heeft consument een hypothecaire geldlening bij ING Bank N.V. (hierna: de bank) afgesloten. In de hypotheekofferte staat dat de geldlening een consumptief bestedingsdoel heeft en in box 3 valt. Op 28 maart 2013 is de hypotheekakte voor woning 1 gepasseerd. Hierin is opgenomen dat consument woning 1 niet zonder schriftelijke toestemming van de bank mag verhuren.
Consument heeft begin november 2019 een koopovereenkomst gesloten voor een nieuwe woning voor hemzelf (hierna: woning 2). Bij de aanvraag voor de hypothecaire geldlening voor woning 2 moest consument van de potentiële geldverstrekker aantonen dat hij bevoegd was om woning 1 te verhuren. Consument heeft toen vastgesteld dat in de hypotheekakte een verhuurbeding is opgenomen en hij woning 1 niet zonder toestemming van de bank aan zijn dochter mocht verhuren en hij niet over een dergelijke toestemming beschikte. Consument
heeft hierop de koop van woning 2 ontbonden.
Consument vordert vergoeding van € 23.461,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 16 april 2020. Het gevorderde schadebedrag bestaat uit de volgende onderdelen:
− € 16.107,- te betalen rente over de extra annuïtaire hypotheek voor woning 2
− € 28.479,- te betalen rente over de extra aflossingsvrije hypotheek voor woning 2
− € 1.107,- boeterente in verband met het aflossen van de geldlening van woning 1
− € 3.250,- de in 2013 betaalde advieskosten.
Deze vordering steunt, kort en zakelijk weergegeven, op de volgende grondslag:
Adviseur is toerekenbaar tekortgeschoten en heeft niet gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam hypotheekadviseur verwacht mocht worden. In het kader hiervan stelt consument het volgende:
− Adviseur had in 2013 de hypotheekakte nadrukkelijk moeten controleren op het verhuurbeding. Dit staat ook opgenomen in de dienstenwijzer van adviseur. Adviseur wist dat consument de woning aan zijn dochter ging verhuren.
− Consument heeft adviseur in november 2019 telefonisch geïnformeerd over de problemen met de geldlening en hem in de gelegenheid gesteld om zijn fout te herstellen. Adviseur ontkende dat het om een verhuurhypotheek ging en heeft geen actie ondernomen.
− Omdat consument de geldlening bij de bank volledig moest aflossen om een financiering voor woning 2 te kunnen verkrijgen, heeft hij zijn spaargeld niet kunnen gebruiken voor de gedeeltelijke betaling van de koopprijs van woning 2.
Adviseur heeft, kort en zakelijk weergegeven, de volgende verweren gevoerd:
− Consument heeft adviseur op geen enkele wijze in de gelegenheid gesteld om de ontstane situatie op te lossen. Adviseur had contact willen opnemen met de bank om tot een oplossing te komen of kunnen onderzoeken of een verhuurhypotheek elders mogelijk was.
− Uit de offerte volgt dat er sprake was van een geldlening met een consumptief doel en de bank beschikte over de koopovereenkomst. Naar alle waarschijnlijkheid heeft de bank onjuiste instructies aan de notaris verstrekt.
− Voor het passeren van de hypotheekakte heeft adviseur consument per mail gewaarschuwd dat de hypotheekakte niet klopte. Adviseur beschikt niet meer over deze e-mailberichten.
Ondanks deze waarschuwing heeft consument de hypotheekakte ondertekend. Consument had ook zelf kunnen zien dat de notariële akte niet juist was.
De commissie is van oordeel dat de relatie tussen adviseur en consument begrepen moet worden binnen het kader van een overeenkomst van opdracht. Zodra adviseur, zoals in de gegeven omstandigheden is gebeurd, in het kader van zijn dienstverlening aanbiedt om de hypotheekakte te controleren, dient hij in dat kader te handelen zoals verwacht mag worden van een redelijk handelend en redelijk bekwaam adviseur.
Het had daarom op de weg van adviseur gelegen om in 2013 de hypotheekakte te controleren. Adviseur was er immers van op te hoogte dat consument woning 1 aan zijn dochter zou gaan verhuren.
De commissie beslist dat adviseur binnen vier weken na de dag waarop een afschrift van deze
beslissing aan partijen is verstuurd, aan consument vergoedt een bedrag van € 3.250,- met rente
gelijk aan de wettelijke rente vanaf 16 april 2020 tot aan de dag van algehele voldoening. Voor het
overige wordt de vordering afgewezen.
Uitspraak Kifid 2021-0100
