Onder omstandigheden kan de winst die behaald wordt met aankoop en de daaropvolgende verkoop van een stuk grond belast zijn als resultaat uit overige werkzaamheden. De aan-/verkoper moet dan wel de bedoeling hebben om winst te maken en de winst moet voorzienbaar zijn. Onlangs heeft Hof Arnhem in een zaak, waarin een dergelijke aankoop en doorverkoop van grond speelde, geoordeeld dat geen sprake was van een voorzienbaar voordeel. Het hof bevestigde daarmee de eerdere uitspraak van Rechtbank Arnhem en oordeelde dat de voordelen geen belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden vormden. De winst die werd behaald met de verkoop van de grond was daarom niet belast in box 1.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Onroerende zaken – niet zijnde de eigen woning die als hoofdverblijf dient – vallen voor een particulier vaak in inkomensbox 3. Dit betekent dat geen inkomstenbelasting wordt berekend over daadwerkelijk genoten verkoopwinsten en huuropbrengsten, maar over een fictief rendement van 4% van het gemiddelde vermogen gedurende een jaar. Verkoopwinsten (evenals huuropbrengsten) die worden behaald met een onroerende zaak kunnen echter als resultaat uit overige werkzaamheden worden belast in inkomensbox 1. Dit zal het geval zijn indien de handelingen die verricht worden ‘normaal vermogensbeheer’ te boven gaan. Dit hangt af van de feiten en omstandigheden van het geval. Zo is voor de vraag of een met een onroerendezaaktransactie behaald voordeel belast is als resultaat uit overige werkzaamheden vereist dat het voordeel beoogd en voorzienbaar was.
Het aankopen en vervolgens doorverkopen van onroerend goed kan resultaat uit overige werkzaamheden opleveren, indien een stuk grond of een pand wordt aangekocht met de bedoeling om door wederverkoop winst te maken. Bovendien moet dit voordeel bij de aankoop voorzienbaar zijn. Van voorzienbaarheid kan bijvoorbeeld sprake zijn indien een onroerende zaak wordt aangekocht voor een te lage prijs of de verkoper een bijzondere positie of kennis gebruikt om het voordeel te behalen. Bij dit laatste moet worden gedacht aan een ‘informatievoorsprong’: de koper weet dat de waarde van grond of een pand hoger is dan de verkoper veronderstelt.
In de periode eind maart – begin april 2001 bereikten twee personen overeenstemming over de verkoop van een perceel grond. Hoewel de koopovereenkomst pas op 15 juni 2001 werd getekend, was de verkoopprijs eind maart 2001 al vastgesteld. De grondprijzen in het gebied stegen snel, doordat de bestemming van de grond door de provincie was veranderd van landbouwgrond in ‘stedelijk uitloopgebied’. Anderhalve maand later, op 31 juli 2001, verkocht de koper de grond voor een aanmerkelijk hogere prijs door aan een bv. De winst die de koper bij deze verkoop behaalde, belaste de inspecteur als resultaat uit overige werkzaamheden. De inspecteur stelde onder meer dat de koper op de hoogte zou zijn geweest van een komende bestemmingswijziging en dat het behaalde voordeel door de koper beoogd en voorzienbaar was bij de aankoop van het pand. De koper ging hiertegen in bezwaar en vervolgens in beroep bij Rechtbank Arnhem. De rechtbank besliste dat de winst niet belast was als resultaat uit overige werkzaamheden. De inspecteur stelde vervolgens hoger beroep in bij het Hof Arnhem.
Het hof ging in op de vraag of de verkoopwinst voorzienbaar was op het moment van de eerste transactie. Het stelde vast dat de koper eind maart/begin april 2001 nog niet door de bv was benaderd over een mogelijke doorverkoop. Daarnaast zag het hof geen reden om aan te nemen dat de koper de grond voor een te lage prijs had gekocht. Het feit dat de grondprijzen in het gebied snel gestegen waren, betekende niet dat een winst die werd behaald bij de verkoop van grond belast was als resultaat uit overige werkzaamheid. Tot slot oordeelde het hof dat uit het door de inspecteur gestelde niet kon worden geconcludeerd dat de koper bijzondere kennis of ervaring had die hem in staat stelde de grond voor een hogere prijs te verkopen. Het feit dat de koper in het verleden vaker transacties met onroerende zaken had verricht, was niet voldoende om dit aan te nemen.
