Onderhoudskosten zijn ook aftrekbaar bij tijdelijk ontbreken van inkomsten

Alle opbrengsten (zowel positieve als negatieve) worden in de belastingheffing betrokken als deze opkomen uit een zogenoemde bron van inkomen. Voor de aanwezigheid van een bron van inkomen bestaan drie criteria: deelname aan het economisch verkeer, voordeel beogen, en redelijkerwijs voordeel verwachten. Als activiteiten een bron van inkomen vormen, dan zijn in beginsel de opbrengsten belast en de kosten aftrekbaar. Recent heeft de Hoge Raad geoordeeld over de vraag of onderhoudskosten die samenhangen met de begane grond van een pand aftrekbaar zijn. Deze zaak ziet op het regime van de Wet op de inkomstenbelasting 1964. Onder de huidige Wet op de inkomstenbelasting 2001 kunnen de inkomsten die particulieren behalen uit een onroerende zaak (niet de eigen woning) of een stuk grond hetzij in box 1, hetzij in box 3 vallen.

Een vrouw koopt samen met haar echtgenoot in november 1997 een pand (geen eigen woning). Het pand is op dat moment in gebruik als kantoor. In 2000 wordt het pand verbouwd door de vrouw en haar echtgenoot, met als doel de oorspronkelijke woonfunctie te herstellen. De eerste verdieping van het pand wordt op dat moment verhuurd. De begane grond is tot de verkoop van het pand in december 2000 niet verhuurd. De vrouw brengt bij haar aangifte inkomstenbelasting voor het jaar 2000 een bedrag van fl. 39.814 (€ 18.067) als onderhoudskosten in aftrek. De inspecteur is het niet eens met de aftrek.

De vrouw en de inspecteur leggen de zaak voor aan Hof ’s-Gravenhage. Het hof oordeelt dat de onderhoudskosten van de begane grond niet aftrekbaar zijn, omdat ten aanzien van begane grond geen inkomsten zijn ontvangen, noch waren te verwachten. De vrouw is het niet mee eens met de uitspraak van het hof en gaat in cassatie.

De Hoge Raad oordeelt dat het hof waarschijnlijk ten onrechte de onderhoudskosten van de begane grond niet in aftrek heeft toegelaten. Volgens de Hoge Raad heeft het hof niet onderzocht of de begane grond voldoende afgescheiden is van de rest van het pand om als afzonderlijke bron van inkomen te worden beschouwd. In dat geval moet voor het pand als geheel worden beoordeeld of de onderhoudskosten aftrekbaar zijn. De Hoge Raad overweegt dat het pand in deze zaak in de regel geschikt en bestemd is om vroeg of laat de eigenaar inkomsten op te leveren. De Hoge Raad verwijst de zaak naar Hof Amsterdam om te onderzoeken of sprake is van afzonderlijke bronnen van inkomen. Als dat zo is, dan moet volgens de Hoge Raad het hof ook onderzoeken of de vrouw de benedenverdieping alleen uit speculatieve overwegingen heeft aangekocht en nooit de bedoeling heeft gehad daaruit voordelen te trekken. Het enkele feit dat tot aan de verkoop geen opbrengsten zijn ontvangen, is daarvoor onvoldoende volgens de Hoge Raad.

Opmerking
Deze zaak speelt zich af onder het regime van de “oude” Wet op de inkomstenbelasting 1964. Onder de huidige Wet op de inkomstenbelasting 2001 kunnen de inkomsten die particulieren behalen uit een onroerende zaak (niet de eigen woning) of een stuk grond hetzij in box 1, hetzij in box 3 vallen. Zie hierover onder meer de berichtgeving van 11 april 2008. De algemene regel is dat als de werkzaamheden normaal, actief vermogensbeheer niet te boven gaan, géén sprake is van inkomsten die tegen het progressieve tarief in box 1 worden belast. De kosten zijn dan ook niet aftrekbaar. Bij normaal vermogensbeheer worden de inkomsten op forfaitaire wijze belast in box 3 (vermogensrendementsheffing). Van normaal vermogensbeheer is sprake als een rendement wordt behaald dat past bij de daarvoor gangbare handelingen.

Vanaf 2001 geeft de wet enkele voorbeelden van het rendabel maken van vermogen die normaal, actief vermogensbeheer te boven gaan. Het gaat hier onder meer om:

• het ‘uitponden van een onroerende zaak’ waarbij bijvoorbeeld gedacht kaan worden aan een aankoop van een complex van verhuurde onroerende zaken met de bedoeling die (nadat de eventuele huurders zijn vertrokken) met winst te verkopen, of het splitsen van een onroerende zaak in appartementsrechten met de bedoeling die na splitsing afzonderlijk met winst te verkopen;
• het aanwenden van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis, waarvan bijvoorbeeld sprake is als u wetenschap heeft van een op handen zijnde wijziging van een bestemmingsplan of van koersgevoelige informatie;
• het in belangrijke mate zelf plegen van groot onderhoud waardoor u een extra verkoopwinst kunt behalen, de gehele verkoopwinst kan dan in de belastingheffing worden betrokken.

Bij activiteiten die normaal, actief vermogensbeheer te boven gaan, worden de opbrengsten in box 1 belast en zijn de kosten die daarmee samenhangen aftrekbaar.