De zon laat dit jaar weliswaar even op zich wachten, maar energiebesparende maatregelen en het energielabel zijn ‘hot’. Vanaf 1 juni 2010 heeft het energieverbruik mogelijk invloed op de maximale huurprijs van een woning. Goed geïsoleerde woningen met installaties die het energieverbruik beperken krijgen dan meer ‘huurpunten’ dan voorheen het geval was, waardoor de verhuurder een hogere huurprijs kan vragen.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Ontwerpbesluit
Op 24 maart 2010 is er een ontwerpbesluit naar de Tweede Kamer gezonden tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte. Het betreft een wijziging in de wijze van waardering van de energieprestatie van woonruimte. Het ontwerpbesluit behelst een aanpassing van het stelsel van puntenberekening voor de vaststelling van de huurniveaus (het woningwaarderingsstelsel) voor niet-geliberaliseerde woningen(1). De aanpassing van het woningwaarderingsstelsel ziet op het onderdeel Verwarming en Isolatie: het energielabel gaat onderdeel uitmaken van het woningwaarderingsstelsel.
Woningwaarderingsstelsel
De kwaliteit van een huurwoning – en daarmee de huurprijs – wordt bepaald door middel van het woningwaarderingsstelsel, ook wel het ‘puntensysteem’ genoemd. Hoe meer punten aan een woning worden toegekend, hoe beter de kwaliteit van de woning. Wanneer de punten van de woning bekend zijn, kan aan de hand van een tabel bepaald worden wat de maximale huurprijs van de woning mag zijn.
Het energielabel
Het energielabel voor woningen geeft met klassen – A tot en met G – en kleuren – groen tot en met rood – aan hoe energiezuinig een huis is. Wanneer een woning het energielabel A (donkergroen) heeft, is de woning uitermate zuinig. Energielabel G (rood) betekent dat de woning zeer onzuinig is. Wanneer dit energielabel van een woning onderdeel gaat uitmaken van het woningwaarderingsstelsel, wordt het medebepalend voor het aantal punten dat aan een woning mag worden toegerekend. ‘Groene woningen’, de goed geïsoleerde woningen met aanpassingen die het energieverbruik beperken, krijgen hierdoor meer huurpunten dan voorheen. Het gevolg hiervan is dat de verhuurder een hogere huurprijs van zijn huurder mag vragen. Anderzijds betekent het dat slecht geïsoleerde woningen, zonder bijvoorbeeld goede ventilatievoorzieningen, weinig huurpunten krijgen. Huurders krijgen zo de mogelijkheid een huurverlaging te realiseren op basis van het energielabel van de woning.
Huurprijsverhoging per juli 2010
Een tijdige aanzegging van de huurprijsverhoging (dit jaar uiterlijk vóór 1 mei 2010) is noodzakelijk om per 1 juli 2010 de huurprijs te mogen verhogen. Het nieuw aangepaste woningwaarderingsstelsel is echter nog niet ingevoerd. De wetswijziging is nog niet gereed; wellicht in juli 2010 wel, misschien ook niet. Verhuurders dienen daarom te anticiperen op deze wetswijziging. Het is raadzaam om voor de verhuurde woning zowel een puntenberekening volgens het nu van kracht zijnde waarderingssysteem op te stellen als op basis van het gewijzigde systeem.
Overgangsmaatregelen
Zoals doorgaans het geval is wanneer wijzigingen worden door gevoerd in de wet- en regelgeving, is er ook in dit geval sprake van een overgangsperiode. Kortweg kan onderscheid worden gemaakt tussen huurovereenkomst met en zonder energielabel en tussen huurovereenkomsten met een ingangsdatum voor en na 1 januari 2008. Op woningen met een energielabel is het nieuwe woningwaarderingssysteem altijd van toepassing. De ingangsdatum van de huurovereenkomst is daarbij niet relevant. Het nieuwe woningwaarderingssysteem geldt ook voor woningen met een ingangsdatum op of na 1 januari 2008. Het energieverbruik wordt in deze gevallen bepaald op basis van het bouwjaar. Voor woningen zonder een energielabel en met een ingangsdatum vóór 1 januari 2008 is het oude woningwaarderingssysteem nog van toepassing. De overgangsperiode loopt tot 1 januari 2012. De overgangsperiode loopt tot 1 januari 2012. Daarna zullen alle woningen zonder energieprestatiecertificaat gewaardeerd worden op basis van het bouwjaar van de woning.
Conclusie
Mogelijk kunnen we dit jaar nog een nieuw woningwaarderingssysteem verwachten waarin het energielabel een rol zal spelen bij het vaststellen van de maximale huurprijs voor een woning. Een woning kan in het nieuwe systeem minder maar ook meer huurpunten scoren op basis van het voor de woning geldende energielabel. Oftewel, de maximale huur kan dalen of kan stijgen. Omdat de wetswijziging momenteel nog niet is ingevoerd, dient de verhuurder rekening te houden met zowel het ‘oude’ als het nieuwe woningwaarderingssysteem.
(1)Woningen waarvoor de aanvangshuurprijs hoger is dan de subsidiegrens genoemd in de Huursubsidiewet. Per 1 juli 2009 ligt die grens op € 647,53.
mr. Carla van de Wiel, Van Benthem & Keulen N.V.
