Asbest als gebrek bij (ver)huur van bedrijfsruimte

Onlangs deed de Hoge Raad uitspraak in een interessante zaak, die draaide om de vraag of de enkele aanwezigheid – en niet het vrijkomen – van (een gevaarlijke soort) asbest kwalificeert als een ‘gebrek’ van het gehuurde. Nu in veel onroerend goed in Nederland asbest aanwezig is, kan de uitkomst van deze procedure grote praktische gevolgen hebben.

Feiten
De casus in deze procedure was als volgt. KPN huurde een pand van Tamminga, dat zij in gebruik had als Primafoonwinkel. Door gaten in het dak te boren hebben inbrekers zich toegang tot het pand verschaft. Als gevolg hiervan is asbest vrijgekomen, dat zich bevond tussen het dak en het systeemplafond van de winkel. KPN heeft Tamminga vervolgens verzocht tot sanering over te gaan, hetgeen Tamminga heeft nagelaten. Als gevolg daarvan heeft KPN haar aansprakelijk gehouden voor o.a. de kosten van sanering (€ 37.939,-) en de door haar geleden gevolgschade (€ 226.474,02).

Juridisch kader
De vraag of de enkele aanwezigheid van (gevaarlijk) asbest een gebrek oplevert is relevant vanwege het bepaalde in art. 7:209 BW. Op grond van dit artikel heeft de huurder recht op huurvermindering en vergoeding van de schade als gevolg van een gebrek, als de verhuurder hiervan bij het sluiten van de huurovereenkomst op de hoogte was, of behoorde te zijn. In deze situatie kan de verhuurder zijn aansprakelijkheid niet contractueel uitsluiten. Het hangt aldus van de beantwoording van voornoemde vraag af of KPN recht heeft op huurvermindering en schadevergoeding.

De procedure
De kantonrechter te Amersfoort overwoog dat asbest in vele duizenden (winkel)panden in Nederland verwerkt is en dat het, mits onaangeroerd, geen gevaar voor de volksgezondheid oplevert. Zij oordeelde dan ook dat pas sprake is van een gebrek wanneer de asbest vrij komt. De enkele aanwezigheid van asbest is onvoldoende om als gebrek te kwalificeren. Het gerechtshof Amsterdam bevestigde deze regel. KPN stelde vervolgens cassatie in.

Jurisprudentie HR
Op 3 september 2010 heeft de Hoge Raad zich over de onderhavige kwestie uitgesproken. Overeenkomstig de conclusie van Advocaat-Generaal Huydecoper besloot De Hoge Raad dat reeds de enkele aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest (een gevaarlijke asbestvariant vanwege gemakkelijke desintegratie) kwalificeert als een gebrek aan het gehuurde. De Hoge Raad overwoog als volgt:

In het licht van de (…) vaststelling dat de aanwezigheid in een pand van niet-hechtgebonden asbest van de hier aangetroffen soort een onaanvaardbaar risico oplevert, is zonder nadere, door het hof niet gegeven, motivering niet begrijpelijk op grond waarvan het hof (…) tot het oordeel is gekomen dat in het onderhavige geval de aanwezigheid van dit asbest in het plafond niet als een gebrek valt aan te merken doch van een gebrek pas sprake is wanneer het asbest door enigerlei oorzaak vrijkomt.

Wanneer aldus het gevaarlijke niet-hechtgebonden asbest aanwezig is, moet dit als gebrek worden aangemerkt reeds voordat het door enige oorzaak vrijkomt. De Hoge Raad besloot tevens:

Het is in beginsel aan de verhuurder om voorzover daartoe aanleiding is, het door hem te verhuren pand te (doen) onderzoeken op gebreken alvorens het te verhuren.

Op de verhuurder rust derhalve de plicht het pand te onderzoeken. Voorts maakt de verklaring van de verhuurder dat geen asbest in het pand aanwezig is, zonder dat deze enige garantie afgeeft, dat de huurder hierop mag vertrouwen.

Praktische gevolgen
In beginsel zal een verhuurder (hebben moeten) weten dat asbest aanwezig is. De huurder van een dergelijk pand kan huurvermindering en schadevergoeding vorderen wanneer het (gevaarlijke) asbest vrij komt. Bij het kopen van een pand met het oog op verhuur daarvan, is het derhalve belangrijk het te onderzoeken op de aanwezigheid van asbest. Tevens is het daarbij van belang om de soort vast te stellen. De Hoge Raad lijkt de enkele aanwezigheid van hechtgebonden (relatief ongevaarlijk) asbest namelijk niet als gebrek te kwalificeren.

mr. Luc Coehorst, BANNING Advocaten