Hof Den Haag had op 30 maart 2010 uitspraak gedaan in een procedure waar de WOZ-waarde van een perceel grond van 13.550 m2 op waardepeildatum 1 januari 2003 in het geding was. Het was de bedoeling dat de grond in de toekomst zou worden bebouwd, maar er rezen problemen met het bestemmingsplan waardoor de zaak in een jarenlange impasse kwam. De gemeente had de grond gewaardeerd op € 2.657.000.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
De bv die eigenaresse van de grond was, bepleitte een waarde van € 474.250. Het hof was van oordeel dat de gemeente een onjuist uitgangspunt had gehanteerd. Voor het perceel grond bestond op het tijdstip van gronduitgifte geen reële vooruitzichten op aanvang van de bouw op korte termijn. De gemeente had twee nabij gelegen percelen grond als vergelijkingsobjecten aangevoerd. Het hof wees deze percelen grond als vergelijkingsobjecten af omdat voor deze percelen materieel wel vooruitzicht bestond op bebouwing.
Het hof was het ook niet eens met de door de bv bepleite WOZ-waarde. Een beëdigd taxateur had een taxatierapport opgesteld en had daarbij enige aannames gedaan zonder die (goed) te onderbouwen. Het hof ging daarom ook aan die WOZ-waarde voorbij en stelde deze naar redelijke schatting zelf vast op € 1,9 mln. De bv en de gemeente gingen in cassatie bij de Hoge Raad. Dat had voor beide partijen echter geen effect. De Hoge Raad verklaarde het cassatieberoep van de bv (zonder nadere motivering) ongegrond en die van de gemeente niet-ontvankelijk.
De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) neemt de waarde in vrije staat (ofwel de waarde in het economische verkeer) als vertrekpunt voor de waardering van onroerende zaken. Voor de waarde in vrije staat moet volgens de wetsgeschiedenis en vaste rechtspraak worden uitgegaan van een bepaalde vooronderstelling. De waarde is “de prijs welke door de meest biedende gegadigde besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld, gaat uit van twee ficties. De ficties houden in dat de onroerende zaak moet worden gewaardeerd alsof men de volle en onbezwaarde eigendom kan overdragen aan de verkrijger en waarbij ervan wordt uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van huur en gebruik is. De ficties zijn ook van toepassing op de grond, zodat geen rekening wordt gehouden met bijvoorbeeld erfpacht.
Als de gemeente een WOZ-waarde vaststelt die wordt betwist, moet de gemeente aannemelijk maken dat de WOZ-waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer. Daarbij spelen allerlei factoren een rol die de gebruikswaarde van de betreffende onroerende zaak beïnvloeden. Illustratief hierbij is een procedure waarin Hof Den Haag op 30 maart 2010 uitspraak had gedaan en waarin de Hoge Raad onlangs uitspraak heeft gedaan. De zaak was als volgt.
Een bv was op 1 januari 2003 eigenaresse van een perceel grond van 13.550 m2 waarvan het de bedoeling was dat de grond in de toekomst zou worden bebouwd. De gemeente had in mei 2008 een uitwerkingsplan voor het inrichten van een bedrijventerrein vastgesteld, dat kort daarna door de Gedeputeerde Staten (GS) was goedgekeurd. De Raad van State had in maart 2009 het besluit van GS echter vernietigd en de goedkeuring aan een plandeel in het bedrijventerrein onthouden. Hierdoor kon voor het betreffende perceel grond geen bouwvergunning worden verkregen. De gemeente had de grond op waardepeildatum 1 januari 2003 gewaardeerd op € 2.657.000. Daarbij was de gemeente uitgegaan van een prijs per m2 die was behaald in situaties waarin bij de gronduitgifte reële vooruitzichten bestonden op aanvang van de bouw op korte termijn. De bv bepleitte een waarde van € 474.250 en baseerde dat op een taxatierapport van een beëdigd taxateur.
Het hof was van oordeel dat de gemeente een onjuist uitgangspunt had gehanteerd. Voor het perceel grond bestond op het tijdstip van gronduitgifte geen reëel vooruitzicht op aanvang van de bouw op korte termijn. De gemeente had verder nog twee nabij gelegen percelen grond als vergelijkingsobjecten aangevoerd. Het hof wees deze percelen grond als vergelijkingsobjecten echter af, omdat voor deze percelen materieel wel vooruitzichten bestonden op bebouwing. Ook had de gemeente niet aannemelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening was gehouden met verschillen in ligging en bereikbaarheid van het terrein vergeleken met de twee vergelijkingsobjecten.
Het hof was het ook niet eens met de door de bv bepleite WOZ-waarde. De taxateur had in zijn taxatierapport enige aannames gedaan zonder die (goed) te onderbouwen. Het hof ging daarom ook aan die WOZ-waarde voorbij en stelde deze naar redelijke schatting zelf vast op € 1,9 mln.
De bv en de gemeente gingen in cassatie bij de Hoge Raad. Dat had voor beide partijen echter geen effect. De Hoge Raad verklaarde het cassatieberoep van de bv (zonder nadere motivering) ongegrond en die van de gemeente niet-ontvankelijk.
