Het belang van een goed gefundeerde buurrelatie

Waar moet u opletten indien u herstelwerkzaamheden wilt (laten) verrichten aan de fundering van uw pand. Het juiste stappenplan doorlopen is van belang voor de vraag of u (later) aansprakelijk bent of kunt zijn voor schade aan belendende panden die veroorzaakt is door funderingsherstelwerkzaamheden aan uw eigen pand.

Indien uw pand verbonden is met andere panden zal er sprake zijn van deels gezamenlijke fundering daar waar de scheidsmuren lopen. Met het herstel van de fundering onder uw pand moet vanzelfsprekend ook de fundering onder de scheidsmuur tussen uw pand en dat van de belendende panden worden hersteld. De wet regelt de wijze waarop dit moet gebeuren. Een dergelijke scheidsmuur wordt op grond van de wet aangeduid als mandelig. De wet verbindt hieraan het gevolg dat iedere aangrenzende eigenaar zowel verplicht is mee te werken aan onderhoud en vernieuwing daarvan, alsook verplicht is voor een evenredig deel bij te dragen in de daarmee gemoeid zijnde kosten.

De ervaring leert dat wanneer uitsluitend de fundering van uw pand wordt hersteld, (extra) scheefstand kan optreden bij de belendende panden indien na herstel van uw fundering er een ongelijke draagkracht van de funderingen is ontstaan. Dit kan tot gevolg hebben dat er zettingen en scheuren in de muren van het belendende pand kunnen ontstaan.

In de rechtspraak wordt in zijn algemeenheid aangenomen dat u, als uitvoerende partij, onzorgvuldig handelt jegens uw buren, indien u nalaat voorafgaand aan de werkzaamheden nader onderzoek in te stellen naar eventuele mogelijke schade die kan ontstaan aan het belendende pand als gevolg van de (opgedragen) herstelwerkzaamheden. Het dient daarbij te gaan om schade aan het belendende pand die door u, als de uitvoerende partij, te voorzien is, althans voorzienbaar is. Van belang is dat u met uw buren overleg voert over geëigende voorzorgsmaatregelen die genomen moeten of kunnen worden ter voorkoming van de schade. Uitgangspunt bij het treffen van dergelijke maatregelen is dat u, als degene die met zijn handelingen gevaar schept, de kosten daarvan draagt, ongeacht de onderhoudsstaat van die belendende panden.

Bij een voornemen tot het (laten) uitvoeren van funderingsherstel kunnen in grote lijnen de volgende stappen worden genomen. U begint met het instellen van een onderzoek naar de vraag of herstel aan de fundering van uw pand noodzakelijk is. Bij dat onderzoek kan direct de vraag betrokken worden of eventuele herstelwerkzaamheden schade voor derden kunnen veroorzaken. Deze tweede vraag kan slechts achterwege gelaten worden wanneer u ervan mag uitgaan dat de herstelwerkzaamheden geen schade zal berokkenen. Die situatie doet zich echter niet snel voor. In het onderzoek naar de gevolgen van de herstelwerkzaamheden zal onder meer de aard van het werk, de bodemgesteldheid en de aard en conditie van de omliggende bebouwing meegenomen moeten worden.

Vervolgens stelt u de eigenaren van belendende panden op de hoogte van uw voornemen om de fundering van uw pand te herstellen. Hierbij kan het hiervoor genoemde onderzoeksrapport dienen ter onderbouwing van de noodzaak van herstel van de fundering van uw pand, alsmede bij het bespreken van de noodzakelijke maatregelen ter voorkoming van schade. Tot slot tracht u de eigenaren van de belendende panden te bewegen hun eigen fundering ook te laten herstellen, althans hun medewerking te verkrijgen voor herstel van de mandelige fundering. Aan de medewerking voor herstel van de mandelige fundering zijn de eigenaren van de belendende panden tot op zekere hoogte verplicht om aan mee te werken.

In het geval dat de eigenaren van de belendende panden niet wensen mee te werken aan herstel van de mandelige fundering kunt u die medewerking afdwingen via de rechter, mits herstel van uw fundering noodzakelijk is. Of u de medewerking in een bodemprocedure of een kort gedingprocedure kunt afdwingen is afhankelijk van de noodzaak om tot herstel van de fundering over te gaan.

mr. Nick van Eijk, Kneppelhout & Korthals Advocaten