Voor de bepaling van de WOZ-waarde is volgens de Wet WOZ (Wet waardering onroerende zaken) afhankelijk van de situatie een bepaalde waarderingsmethode bruikbaar. Een daarvan is de huurwaardekapitalisatiemethode.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Middels deze methode vindt u de WOZ-waarde door de huurwaarde op de waardepeildatum te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Indien een gemeente de huurwaardekapitalisatiemethode toepast voor de bepaling van de WOZ-waarde, dan moet de gemeente de gehanteerde kapitalisatiefactor goed onderbouwen. In de procedure voor Hof Den Haag had de gemeente dit nagelaten.
Het hof stelde daarop de door de gemeente vastgestelde kapitalisatiefactor naar beneden bij. Deze uitspraak sluit naadloos aan op een uitspraak van Hof Amsterdam over de toepassing van de kapitalisatiemethode waarbij juist de hoogte van de huurwaarde in het geding was. Over deze procedure hebben we op 28 maart 2008 bericht.
Voor de bepaling van de WOZ-waarde is volgens de Wet WOZ (Wet waardering onroerende zaken) afhankelijk van de situatie een bepaalde waarderingsmethode bruikbaar. Een daarvan is de huurwaardekapitalisatiemethode. In deze methode vindt u de WOZ-waarde door de huurwaarde op de waardepeildatum te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Indien een gemeente de huurwaardekapitalisatiemethode toepast voor de bepaling van de WOZ-waarde, dan moet de gemeente de gehanteerde kapitalisatiefactor goed onderbouwen. De gemeente kan de kapitalisatiefactor afleiden uit verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten van rond de waardepeildatum te delen door de huurwaarde rond waardepeildatum. Ook kan de kapitalisatiefactor worden berekend waarbij onder meer rekening wordt gehouden met de exploitatiekosten, het rendement, het leegstandrisico, de vaste lasten, et cetera. Illustratief hierbij is een uitspraak van Hof Den Haag. De zaak was als volgt.
Een gemeente had voor de vaststelling van de WOZ-waarde van twee winkelpanden naar waardepeildatum 1 januari 2003 een kapitalisatiefactor van 12 gehanteerd. De gemeente stelde WOZ-waarde van de panden vast op € 1.125.475 resp. € 1.068.925. Een bv ontving ter zake van de twee winkelpanden ook een aanslag in de onroerendezaakbelastingen over 2005. De bv maakte bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde en stelde onder meer dat de kapitalisatiefactor van de panden 10,43 zou moeten bedragen. De zaak kwam uiteindelijk bij Hof Den Haag.
Het hof stelde vast dat beide partijen de huurwaardekapitalisatiemethode een geschikte methode vonden om de WOZ-waarde te bepalen en dat zij ook eens waren over de huurwaarde van beide winkelpanden. Het geschil spitste zich daarom volledig toe op de hoogte van de kapitalisatiefactor.
De inspecteur van de gemeente overlegde het hof een berekening van een bruto aanvangsrendement, die uitkwam op 7,75%. Dat zou leiden tot een kapitalisatiefactor van 12,9 (7,75% x 12,9 = ca. 100%). Het hof merkte op dat de berekening van de inspecteur geen enkel inzicht verschafte in de aan de berekening ten grondslag liggende uitgangspunten voor zover deze het percentage van de exploitatiekosten en dat van de vaste lasten betroffen. Het hof zag nog een aanknopingspunt voor het verwerpen van de berekening van de inspecteur. Hij had de berekening toegepast op de verkoop van een van de twee winkelpanden. Dit pand was tezamen met het andere winkelpand en enige andere panden als één vastgoedpakket verkocht. De partijen hadden daarbij om commerciële redenen geschoven met de aan de individuele panden toe te rekenen verkoopopbrengst. Het hof achtte deze verklaring aannemelijk.
Het hof merkte op dat het door de inspecteur overlegde taxatierapport in het geheel geen onderbouwing bevatte van de door hem verdedigde kapitalisatiefactor. Ook de in het rapport opgenomen vergelijkingsobjecten verschaften op dit punt geen inzicht. Het was namelijk niet duidelijk of de kapitalisatiefactor van vergelijkingsobjecten was berekend op basis van de vastgestelde WOZ-waarde of op basis van een verkoopprijs. Ook gegevens over de huurwaarde van de vergelijkingsobjecten ontbraken.
Het hof was van oordeel dat de inspecteur niet aannemelijk had gemaakt dat de kapitalisatiefactor 12 zou bedragen. Het hof stelde naar redelijk schatting de kapitalisatiefactor vast op 11,7. Dit hield voor de twee winkelpanden een WOZ-waarde in van € 989.000 resp. € 994.000. Ook verminderde het hof de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen overeenkomstig de nieuw vastgestelde WOZ-waarden.
Opmerking
Deze uitspraak sluit naadloos aan op een uitspraak van Hof Amsterdam over de toepassing van de kapitalisatiemethode waarbij juist de hoogte van de huurwaarde in het geding was. Over deze procedure hebben we op 28 maart 2008 bericht.